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理論探討
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商業性與公益性結合的地下開發模式探討


   一、既有小區地下停車位開發模式
    由于小區地下停車位建造比修建地鐵的技術難度還高,居民心理價位又低,其避災所具有公益配套屬性,決定了開發地下車位項目具有投入資金大、外界干擾多、回報期較長的特點。如此浩大項目靠政府或少數幾個投資人投資無疑是杯水車薪,只有采取商業運作模式才能推進。據此我們提出了“6增”/“1加”商業模式,其核心內容就是政府出政策,提請立法,但不出錢,簡稱出力不出錢;居民心理價位低,泊位要補貼——簡稱無甚負擔。當然此商業模式運作有賴于政府的支持。
    1.地下停車位的基本營銷模式
    小區停車位采用本項目研究成果,預計每個地下停車位成本價為20萬左右,而且建設層數越多、車位越多,地下停車位綜合成本越低,也就是說地下停車位綜合成本具有規模性特征。由于車位具有不動產屬性,可以從出售和出租兩種方式進行營銷,收回成本。
    出售收回資金是最簡單、最有效、最直接的資金回籠方式,但實際操作中,停車位不存在短期內100%銷售的可能性,因此還必須照顧其他需求和開辟其它資金回籠方式。
出租是另外一種回收資金的方式。地下車位每個20萬元,若按20年收回成本,則每個月租金不能低于833元,再加上物業費用,每個月的租金約為1000元(本計算沒有包含占用資金利息在內)。
    2.營銷模式的完善需要配套措施
按照上述計算方法,車位比車還貴、租金比罰款還多,車主肯定不滿意;對投資人來說,僅20萬元利息每月高達1400元左右,出租意味著繼續虧損,出售則無人買單,投資人可能血本無歸。
想要車主、投資人都比較容易接受此項目,還需要多管齊下:(1)銀行按揭貸款跟進,購車位可達10年長期按揭,最大限度地緩解車主購買車位資金的壓力;(2)參照杭州做法,每開發一個車位給予適當補貼,可計入加層成本,使每車位價格降至不超過14萬元,同時讓先購買車位的居民優先得到上述高額補貼,并明確若干年后將取消補貼,車位價格完全市場化,從而刺激車主盡快購買。(此種方式需要政策層面的支持)。

    二、商業化和公益性的關系
    如果只考慮投資回報的短期利益,投資人可以減少開發數量,有意識地制造車位稀缺,一次性高利潤地收回投資。但城市既有小區地下空間的開發屬于政府規劃配套解決小區停車難的民生項目,必須保障小區居民有車就有位,一般住戶車位比不低于1:1.5,這樣停車位供求注定缺乏市場競爭性,完全靠市場調節行不通,另外,對于既有小區地下停車位的開發來說也不適宜多次實施。因此,地下停車位的開發應與城市長遠發展規劃相適應,必須預留部分車位,一般應該考慮5-10年以上居民擁有轎車數。這就意味著近幾年有部分車位不可能一次賣出或租出,空留的車位數意味著投資人有部分資金不能回收。當然,投資人漲價可以沖抵空留車位損失,但勢必造成居民負擔過重,民怨天怒,違背項目初衷。這一部分空留車位的欠收款對社會和城市發展來說是良性存款,但對于投資人來說,就是呆賬,呆賬多了勢必影響投資人的資金流動,從而導致項目的不可持續性。這也是本項目實施過程中需要高度重視的一個環節。預留停車位產生的費用如何負擔是一個不可回避的問題。
我公司初步設想,由政府牽頭協調組建城市既有小區地下空間開發基金,基金主要來源于地下空間開發項目中取得的土地出讓金和地上空間增加容積使用權費等。金融機構以預留車位產權質押方式貸給投資人相應貸款,利息由地下空間開發基金補貼。在此后車位銷售時,利息若能通過正常漲價(相應于CPI指數)收回,基金就不存在損失或仍有盈利,否則,利息就由基金負擔。(需要政策支持)

    三、項目融資模式
    1.預售產品制 
    由于地下停車位為商業性開發項目,車位具有不動產屬性,可以通過預售產品籌集建設資金。這一做法類似于且優于房地產的預售政策,車位產權可以進行交易。通過此方式可以獲得30%以上的先期開發資金。
    2.銀行貸款
    由于停車位建設是既有小區“6增”改造項目,是地下資源的再次利用,完全屬于城市舊改范疇,又可以作為戰爭或災害時的避難設施來使用,在融資方面,政府和金融機構應給予相應的政策支持,增強車位產權變現能力,銀行也可以考慮以項目貸款方式和按揭方式多層面進行重點金融扶持,項目可以獲得源源不斷的金融支撐。

    四、立體停車裝置植被養護費
    我公司擁有《多層多拱植物分隔式停車裝置》的發明專利,其亮點是在不適宜地下空間開發的小區建造地面豎向立體式停車廊,且結構簡單美觀,幾乎不占用土地平面空間。停車廊頂層可作為大面積綠化用地,按花木體積吸儲CO2 的能量大于整體停車場平均每輛車進出兩次排碳量,從這個意義上來說是負排放停車場。按停400輛車的多層多拱植物分隔式停車廊測算,植被面積大于4050m2,如此龐大的花卉草木養護需要專業人員和相當的費用,車主分攤這筆費用負擔太重。本項目設計將這大面積的“空中花園”與專業的花卉苗圃組織(或個人)合作,免費租給其使用并約定僅允許栽種花卉苗木,要求多品種搭配,保證四季均有觀賞性。而專業組織靠栽培出好的花卉木苗出售賺錢,對他的要求就是把車廊頂層的苗圃經營管理好(嚴寒地區設置有花卉溫室大棚)。這樣,車主無需支付費用就得到專業花卉苗圃組織的持續免費養護,“空中花園”得以存續和發展,而花卉組織也不需支付租金就得到大面積花圃種植,經濟效益也應相當可觀。這樣,城市植被覆蓋率高了,奇花異草多了,環境生態質量將會大有改善,經濟效益和社會效益得以兼顧。

    五、“雙增”改造資金的來源
    在小區實施雙增舊改項目雖然利國利民,但資金來源一直讓人頭疼。特別是抗震加固、增加植被、增加電梯、為外墻增加節能保溫材料以及外墻美觀之類,本應由受益者支付費用,但收入低的業主因經濟困難望而卻步,4層以下的住戶因電梯受益不明顯也會拒絕出錢,而4層以上的住戶迫切需要電梯但又不愿全額出資等等,解決資金問題似乎困難重重。
    1.“6增”、“1加”商業模式的內容
    為順利實施本項目,我公司于2008年在全國范圍首次提出“6增”、“1加”商業模式。“6增”是指:(1)增加足夠停車位(含災害避災所)—-解決停車難問題;(2、增加抗震改造--解決震害隱患問題;(3)增加電梯--解決“爸媽上樓難”問題;(4)增加老舊住宅外墻翻新---解決建筑節能和城市美化問題;(5)增加房屋面積----緩解“買不起”問題;(6)增加大面積豎向植被--解決綠化問題。“1加”就是有條件的房屋允許適當商業性加層增加房屋面積——這是商業化模式的核心。
    2.“6增”、“1加”商業模式實施的條件
    靠“1加”收益解決或補充“6增”資金是理想的途徑,但加層有兩個首要問題亟需解決,一是規劃的審批,二是業主認可。我國《物權法》七十六條第六款規定,“改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”,可以申請立項審批,因此加層在法律界面沒有障礙。國家行業標準《建筑物移位糾傾加層改造技術規范》(CECS225:2007)中提到,“我國大量既有建筑物已經接近或達到了設計使用壽命,通過病害處理或改造加固合理延長其使用壽命,已成為具有現實社會經濟意義的重要工程建設任務,也是我國建設資源節約型和環境友好型社會的重要措施,編制本規范正是為了適應這一社會經濟發展的需要”,故加層改造從技術層面也沒有障礙。如果所有業主同意,政府在規劃方面予以扶持,在解決既有小區停車難問題時允許對老舊住宅樓適量加層。加層既可以設置電梯方便居民出入,電梯井又兼做抗剪獨立筒結構提高抗震能力,且外套式增層后原住戶一般都可以增加幾平米到十幾平米的擴展面積,也利于提高業主加層積極性(見增層示意圖)。過于密集的既有小區可以采取隔棟加層,中間未加層的住戶全部遷入新加層房屋。出售加層房屋取得的收益在抵消“6增”改造費用后略有節余,作為投資人的利益回報,“雙增”項目因此完全能夠可持續發展。

    六、災害避災所應急物資儲備方案
    避災所是在發生地震等重大災害或爆發戰爭時民眾緊急避難的場所。由于災害或戰爭的突然性即不可預見性,所以避災所必須常年準備充足必要的自備電源,臨時急需的飲用水、食品、藥品、通訊等救濟物資等等,而長期儲備這樣多的物資耗資巨大、管理繁重,目前我國絕大多數城市還不具備這種實力。努力開發和利用城市既有建筑地下空間建設避災所,已成為中國城市化可持續發展、保障國人生命財產安全的最為重要、最為緊迫的措施之一。
沒有避災所的較大小區應結合地下停車位的開發積極補建,有避災所的地下空間必須建設滿足避難人員臨時使用的符合物資儲備條件的標準倉庫。平時這些倉庫可免費租給附近的醫院(醫藥)單位和商場(物貿單位)使用,作為交換條件就是這些單位必須存儲政府指定的與救難相關的同時也是該單位經營范圍內的藥品和物資,其管理和維護由使用單位負責,遇到災害和戰爭時,政府實施有償征用。這種方式,使用單位可得到大容量高標準倉庫,同時按政府要求保證存儲自己經營范圍內的物資品種、數量、質量;政府則負責監查食品或藥品儲存數量和品種是否符合應急要求,保證倉儲物品充分,定期更新,無需再投入資金或設置專業人員管理。
綜上所述,在產權明晰、政策支持的情況下,既有小區地下停車空間的開發和立體停車位的建設,技術可行,資金有保障,兼顧商業利益和社會公益,是利國利民的舉措。

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